Harald Maisack Startseite Warum "ImmoRend"? "ImmoRend" Preise und Download Kontakt und Impressum das bin ich
Alles, was lediglich wahrscheinlich ist, ist wahrscheinlich falsch.                                                 René Descartes
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          Keine Geldanlage erscheint derzeit vergleichbar attraktiv. Immobilien gelten allgemein als

         

          sicher und im Wert stabil.

          Und eine Rendite gibt es ja auch noch!

          In der Immobilienwirtschaft sind so einige “Renditen” im Umlauf:

   Bruttomietrendite/Bruttoanfangsrendit

   Bruttorendite

   Nettoanfangsrendite

   Nettorendite//Nettomietrendite/Gesamtkapitalrendite

          Was verstehen wir darunter? Meint und versteht jeder das Gleiche?

          In der Praxis werden diese Begriffe dann vielfach auch noch verkürzt, es wird dann nur noch

          von “Rendite” gesprochen.

      Wo liegt das Problem für den Investor?

          Der private Investor kann diese Kennzahlen durchaus interessiert zur Kenntnis

          nehmen. Bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit helfen sie ihm allerdings nicht

          weiter. Denn in keiner dieser Berechnungen finden sich Finanzierungskosten

          und/oder die steuerlichen Auswirkungen, die der Erwerb und/oder die Vermietung

          zwangsläufig mit sich bringen, wieder.

          Genau hier liegt das Problem des Investors: Es ist die vermeintliche Vergleichbarkeit

          mit den Renditen, die er so von seinen “normalen” Geldanlagen her kennt.

          Der Adressat, bzw. dessen Unterbewusstsein, assoziiert das sofort mit dem ihm

          (bisher) bekannten Begriff der Rendite. Und .... er vergleicht mit aktuellen Alternativen.

          Nennt man ihm (im Vergleich) eine gute Rendite wird im Unterbewusstsein sofort eine

          (wahrscheinlich positive) Vorentscheidung getroffen. Er ist “geprimt”. 

         

         

         

         

         

          Jetzt kommt der Verstand ins Spiel. Er soll die vom Unterbewusstsein (intuitiv)

          vorgeschlagene Entscheidung kontrollieren und überwachen.

          Eine Immobilie zu kaufen, ist an sich eine mit Konflikten beladene Entscheidung.

          Sie stellt vergleichsweise hohe Anforderungen an den Verstand und fordert ihn auf,

          weitreichenden Entscheidungen (langfristige Bindung, Erhöhung der Verschuldung etc.)

          zu treffen.

          Das Für und Wider wird immer wieder abgewogen. Man kontrolliert sich. Das ist anstrengend,

          kann unangenehm sein und ist letztlich auch ermüdend.

     Es ist harte Arbeit, sich über die vom Unterbewusstsein getroffene Vorentscheidung

          hinwegzusetzen. Die meisten Menschen machen sich nicht die Mühe, das “Problem” zu

          durchdenken.

          

          Würde also eine Immobilie mit einer Rendite von 5% angeboten werden ist zu erwarten, dass sich

          das Kapital nach 10 Jahren um etwa 63% erhöht hat.

     Forschungen und Tests lassen darauf schliessen, dass Menschen, wenn sie eine 

          Schlussfolgerung für wahr halten, mit hoher Wahrscheinlichkeit auch Argumente glauben, die

          diese Schlussfolgerung stützen, auch wenn diese Argumente wenig stichhaltig sind.

          Anders gesagt: Zuerst erfolgt die Schlussfolgerung und erst danach kommen die (passenden)

          Argumente ins Spiel.

         

          Auch wenn es dem Verstand dann vielleicht schwer fällt muss “er” sich doch fragen:

1.

Welches Kapital ist gemeint? WAS rentiert sich mit 5% jährlich????? Der Kaufpreis?

2.

Sind ALLE Kosten (Kaufnebenkosten, Maklergebühren, Opportunitäts- und

Finanzierungskosten u. a.) und Steuern enthalten?

3.

Mit welcher Rechenmethode ist die Rendite errechnet (Stichwort: IRR)?

4.

Ist der so zu erwartende Endwert überhaupt realistisch?

     

     Fazit: Rendite ist nicht gleich Rendite

         

          Die entscheidende Größe zur Renditeberechnung ist die Höhe des Endwertes.

          Bei Aktien ist der aktuelle Marktwert in den Börsenteilen der Zeitungen täglich nachzulesen,

          der Erfolg der Investition kann buchstäblich abgelesen werden.

          Bei festverzinslichen Wertpapieren stehen der Endwert (Fälligkeitsbetrag minus Kaufpreis plus    

          Saldo aller Zinsen),  das Datum der Rückzahlung und damit die Rendite fest.

         

          Leider ist das bei Immobilien nicht so einfach.

         

     Aber deshalb die Augen vor dieser Aufgabenstellung schliessen?

          Nein!

         

          Es sollte Klarheit und Eindeutigkeit über den Anfangswert bestehen.

          Die einzig vernünftige und vergleichbare Ausgangsbasis ist -wie bei jeder anderen Kapitalanlage   

          auch- das eingesetzte Eigenkapital.

          Der Endwert, das zum Ende des Betrachtungszeitraumes erreichte bzw. erwartete Nettovermögen,

          wird nicht einfach nur geschätzt. Das sehr häufig zu hörende Argument “Mietobjekte werden

          üblicherweise mit dem x-fachen der Jahresnettomiete bewertet” (so oder ähnlich) bedient sich

          pauschaler Annahmen und Durchschnittswerte und wird nur in seltenen Fällen der Individualität 

          des Objektes gerecht.

          Ist es da nicht realistischer, von konkret vorhandenen Daten auszugehen, diese hochzurechnen

          und damit einen möglichen künftigen Wert zu ermitteln? Und Detaildaten hier und da im Rahmen

          weiterer Simulationen abzuändern um so eine Bandbreite möglicher Endwerte zu ermitteln  

          und damit möglicher Renditen aufzuzeigen?

    ImmoRend kann das. Oder nehmen Sie mit mir Kontakt auf.

  

            

   Immobilien !!!!!

Sinnvolle Renditeprognose zu ”ImmoRend”
              Rendite = (Kn/EKo)
                                1/n
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Machen Sie an dieser Stelle selbst den Test: Was geht in Ihnen vor, wenn Ihnen für eine Geldanlage eine Rendite von, sagen wir, 5% p. a. in Aussicht gestellt wird? Was und wie rechnen Sie? Wie ist Ihre Erwartung?  
Endwerte eines Kapitals von Euro 1.000 nach 10 Jahren bei einer Rendite von .....    3% p. a.   .......  ca. Euro 1.344 (plus 34,4%)    4% p. a.   .......  ca. Euro 1.480 (plus 48,0%)    5% p. a.   .......  ca. Euro 1.629 (plus 62,9%)    6% p. a.   .......  ca. Euro 1.791 (plus 79,1%)    7% p. a.   .......  ca. Euro 1.967 (plus 96,7%)     
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